Välkommen till Värderingsverktyget
Detta verktyg är utformat för att hjälpa dig att snabbt och enkelt beräkna fastighetsvärden och ersättningsscenarier.
Detta verktyg är utformat för att hjälpa dig att snabbt och enkelt beräkna fastighetsvärden och ersättningsscenarier.
Detta beräkningsverktyg är utvecklat för att automatisera och effektivisera fastighetsvärdering och ersättningsberäkningar. Genom att använda etablerade värderingsmetoder kan verktyget ge exakta och rättvisa värderingar av fastigheter och tillhörande anläggningar. Nedan följer en genomgång av de huvudsakliga metoderna och principerna som verktyget bygger på.
Ortsprismetoden är den vanligaste metoden för att värdera bostäder i Sverige. Den innebär att man jämför den aktuella fastigheten med liknande fastigheter som nyligen sålts i samma område. Metoden bygger på antagandet att marknaden sätter ett pris baserat på tidigare köp.
Vid användning av ortsprismetoden beaktas följande faktorer:
Fördelar: Ger en realistisk bild av marknadsvärdet baserat på faktiska försäljningar.
Nackdelar: Kan vara svår att tillämpa i områden med få jämförbara försäljningar.
Avkastningsmetoden är en central metod inom fastighetsvärdering som fokuserar på den ekonomiska avkastning en fastighet genererar. Den tillämpas främst på kommersiella fastigheter och hyresfastigheter där en avkastning kan mätas i form av hyresintäkter eller annan löpande inkomst.
Formeln för avkastningsvärde är:
Fastighetsvärde = Nettointäkt / Direktavkastningskrav
Där:
Fördelar: Ger en bra bild av fastighetens värde som investeringsobjekt.
Nackdelar: Tar inte hänsyn till potentiell värdestegring eller emotionella aspekter.
Produktionskostnadsmetoden används när värdet av en fastighet baseras på kostnaden för att återuppbygga eller ersätta befintliga strukturer, minus årlig avskrivning för slitage och ålder. Metoden används ofta för nybyggda eller specialanpassade fastigheter.
Värdet beräknas genom att ta den ursprungliga byggkostnaden och dra av avskrivning för varje år byggnaden har använts:
Fastighetsvärde = Marknadsvärde för tomt + Byggkostnad - Värdeminskning
Fördelar: Användbar för unika fastigheter utan jämförbara objekt på marknaden.
Nackdelar: Tar inte hänsyn till marknadsvärdet eller potentiell värdestegring.
Kassaflödesanalys används främst för kommersiella fastigheter och större investeringsobjekt. Den tar hänsyn till förväntade framtida intäkter och kostnader över en längre tidsperiod.
Steg i analysen:
Fördelar: Ger en detaljerad bild av fastighetens långsiktiga värde.
Nackdelar: Kräver många antaganden om framtida marknadsförhållanden.
Intrångsersättning utgår när en del av en fastighet tas i anspråk för allmän plats eller infrastrukturprojekt. Beräkningen baseras på den marknadsvärdeminskning som fastighetsägaren åsamkas och inkluderar ersättning för både det fysiska intrånget och andra kostnader kopplade till fastighetens användning.
Enligt expropriationslagen har den som får sin fastighet exproprierad eller får tåla ett intrång på sin fastighet rätt till ersättning för sin ekonomiska förlust. Sedan 2010 har lagstiftningen stärkts till förmån för fastighetsägare genom ett påslag på 25% på marknadsvärdeminskningen.
Formeln för intrångsersättning är:
Intrångsersättning = Marknadsvärdeminskning + Expropriationspåslag
Expropriationspåslaget, som är standardiserat enligt lag, är vanligtvis 25%.
Beståndsmetoden (BM-win) är en specialiserad metod för värdering av skogsfastigheter och skogsbestånd. Metoden används av de flesta större aktörer på värderingsmarknaden, bland andra LRF Konsult, Skogsstyrelsen, Svefa, Areal och Sveaskog.
Metoden används när skogsfastigheter köps och säljs, samt när underlag för lån ska tas fram eller när ersättningsnivåer för intrång på fastigheter ska beräknas.
Vid intrång i skogsmark används specialiserade metoder för att beräkna ersättning. Detta inkluderar värdering av skogsmark i intrångssituationer samt beräkning av graderingsvärde i skogsmark.
Ersättningen baseras på marknadsvärdeminskningen samt ett schablontillägg på 25% för exproprierad mark. Hänsyn tas till skogens ålder, kvalitet och framtida avkastningspotential.
Vid intrång i jordbruksmark används särskilda metoder för att beräkna ersättning. Detta är viktigt när jordbruksmark tas i anspråk för infrastrukturprojekt som vägar, järnvägar eller ledningar.
Ersättningen baseras på markens produktionsförmåga, arrondering (fältens form och läge) samt påverkan på brukningsförhållanden. Även här tillkommer ett expropriationspåslag på 25%.
Denna princip används i vinstfördelningssituationer där ett genomsnittligt värde fastställs för en viss fastighetstyp och detta värde sedan fördelas mellan berörda parter. Principen tillämpas ofta vid fastighetsregleringar och tomtbildningar.
Värderingen baseras på det genomsnittliga marknadsvärdet av liknande fastigheter inom ett visst område och justeras därefter för fastighetens specifika egenskaper.
Taxeringsvärdet ska motsvara 75 procent av det sannolika marknadsvärdet. Marknadsvärdet bestäms i första hand med hjälp av ortsprismetoden. Taxeringsvärdet används som underlag för olika skatter och avgifter.
Det är Skatteverket som har uppgifter om fastigheters taxeringsvärde och ansvarar för att ta fram taxeringsvärden.
Hyresvärdering används för att bestämma marknadshyra för kommersiella fastigheter och bostäder. Metoden baseras på jämförelse med liknande objekt samt analys av fastighetens specifika egenskaper.
Marknadshyran beräknas genom att jämföra med liknande objekt och justera för skillnader i läge, skick, storlek och andra relevanta faktorer.
Markexploateringsvärdering används för att bedöma värdet av mark som ska exploateras för bostäder, kommersiella fastigheter eller andra ändamål.
Värdet beräknas genom att analysera projektets förväntade intäkter och kostnader, inklusive byggkostnader, projektvinst och marknadsvärde efter exploatering.