Välkommen till Värderingsverktyget
Detta verktyg är utformat för att hjälpa dig att snabbt och enkelt beräkna fastighetsvärden och ersättningsscenarier.
Detta verktyg är utformat för att hjälpa dig att snabbt och enkelt beräkna fastighetsvärden och ersättningsscenarier.
Detta beräkningsverktyg är utvecklat för att automatisera och effektivisera fastighetsvärdering och ersättningsberäkningar. Genom att använda etablerade värderingsmetoder kan verktyget ge exakta och rättvisa värderingar av fastigheter och tillhörande anläggningar. Nedan följer en genomgång av de huvudsakliga metoderna och principerna som verktyget bygger på.
Avkastningsmetoden är en central metod inom fastighetsvärdering som fokuserar på den ekonomiska avkastning en fastighet genererar. Den tillämpas främst på kommersiella fastigheter där en avkastning kan mätas i form av hyresintäkter eller annan löpande inkomst.
Formeln för avkastningsvärde är baserad på relationen mellan intäkter och driftkostnader samt ägarens direktavkastningskrav:
Avkastningsvärde = (Årlig hyresintäkt - Årlig driftkostnad) / Direktavkastningskrav
Ortsprismetoden används för att fastställa marknadsvärdet på fastigheter genom jämförelse av tidigare försäljningar av liknande fastigheter inom ett specifikt område. Den bygger på antagandet att marknaden sätter ett pris baserat på tidigare köp.
Denna metod tar hänsyn till prisutvecklingen på liknande fastigheter och justerar för skillnader i kvalitet, läge och fastighetsstorlek.
Intrångsersättning utgår när en del av en fastighet tas i anspråk för allmän plats eller infrastrukturprojekt. Beräkningen baseras på den marknadsvärdeminskning som fastighetsägaren åsamkas och inkluderar ersättning för både den fysiska intrånget och andra kostnader kopplade till fastighetens användning.
Formeln för intrångsersättning är:
Intrångsersättning = Marknadsvärdeminskning + Expropriationspåslag
Expropriationspåslaget, som är standardiserat enligt lag, är vanligtvis 25 %.
Produktionskostnadsmetoden används när värdet av en fastighet baseras på kostnaden för att återuppbygga eller ersätta befintliga strukturer, minus årlig avskrivning för slitage och ålder.
Värdet beräknas genom att ta den ursprungliga byggkostnaden och dra av avskrivning för varje år byggnaden har använts:
Byggnadens värde = Nyanskaffningskostnad - (Avskrivning per år × Byggnadens ålder)
Denna princip används i vinstfördelningssituationer där ett genomsnittligt värde fastställs för en viss fastighetstyp och detta värde sedan fördelas mellan berörda parter. Principen tillämpas ofta vid fastighetsregleringar och tomtbildningar.
Värderingen baseras på det genomsnittliga marknadsvärdet av liknande fastigheter inom ett visst område och justeras därefter för fastighetens specifika egenskaper.
Parcellvärdering används främst vid omarronderingar där mark delas upp i mindre enheter (parceller) och värderas individuellt. Metoden bygger på schablonmodeller som tar hänsyn till normala överlåtelsepriser för mark av aktuell typ.
Expropriationsersättning betalas när en fastighet eller del av en fastighet tas i anspråk för allmännyttiga ändamål, exempelvis för infrastrukturprojekt. Ersättningen baseras på marknadsvärdeminskningen samt ett schablontillägg på 25 % för exproprierad mark.
Klyvningsprincipen används när en fastighet delas upp i flera mindre delar, ofta i samband med delägarförvaltning. Metoden innebär att varje del av fastigheten värderas separat, och eventuella värdeförluster fördelas mellan delägarna.